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　　北京朝陽區(qū)何各莊村是個有名的“國際村”，200多個四合院里住著外籍人士，還有國際學校、西餐廳、畫廊??同樣的舊宅子，農(nóng)民自己“吃瓦片”時是出租大院，交給村委會統(tǒng)一經(jīng)營后，變成了月租近萬元的高檔四合院。何各莊首創(chuàng)“民宅組織化租賃”，村民不用投入一分錢，收入比自己“吃瓦片”增三倍。

　　“吃瓦片”

　　何各莊不大，只有301戶人家，可是地理位置好，剛出五環(huán)，又挨著機場高速。在城市化進程中，村民的耕地沒了，老宅院成了他們最大資產(chǎn)，一時間，家家戶戶“吃瓦片”。

　　沒想到，好事變成了壞事，為了多招租客，村民動了歪腦筋，有的在院子里見縫插針，四合院成了“大雜院”;有的把平房改建成了三層四層“小炮樓”，自家院子實在沒地兒了，就在馬路上私搭亂建。沒多長時間，好好的村莊就走了樣。

　　“最怕雨季和冬季，”黨支部書記田興說，一下雨就淹，一入冬就要提防安全事故。村里每年都要花幾十萬元改造設施、治理環(huán)境，可是，幾百人的村莊住進了五六千人，花再多錢也是治標不治本。

　　很快，村民也從“坐地撈金”的興奮中回過味兒來，胡宗祿家250平方米的房子住進10多戶租客，一戶租金每月200元，除去水、電和修房子的錢，每年也就掙2萬多元。“那么多人擠在個小院里，環(huán)境臟亂不說，還得擔心他們的安全，冬天怕有人中煤氣，沒睡過一個安穩(wěn)覺!”胡宗祿說，那些年，他沒出過一天遠門，就怕家里出亂子。

　　辟新路

　　環(huán)境跟租金，真的是兩難選擇嗎?

　　當時村里正好在搞“新農(nóng)村建設”，各種建議紛至沓來，有的說村莊全部拆掉建成樓房，有的說蓋二層小樓，一層出租、二層自住??

　　這時，在村里承包果園的外村人吳運濤提供了一個新的思路，他極力反對拆掉村民老宅：“老四合院就是最寶貴的資產(chǎn)，重新裝修改造，專門租給高端客戶，收入還能增加呢!”

　　想法不錯，可是，裝修改造少說也得花三五十萬，沒有一戶村民舍得這筆投入，再說，又有幾個村民能找到“高端客戶”來承租?就算一戶兩戶改造了，村里的環(huán)境還是這么亂，又有誰愿意來住呢?

　　但是田興覺得這個思路可行，他又找來幾位“智囊”，大伙一商議，火花又碰撞出來：如果由村委會出面把村民的老宅子集中起來，統(tǒng)一改造后出租，幾個方面的問題就都解決了。

　　經(jīng)過幾輪村民代表大會商議，“民宅組織化租賃”的方案初步確定下來：村委會、經(jīng)濟合作社以及另外4個社會投資人分別注資100萬元，成立一家公司負責村民房屋的改造與運營，村委會出面代管村民的老宅，按照戶均70萬元的標準，出資對房屋進行裝修改造后，再按照“一戶一租”的方式整體出租，房屋的所有權還是村民的。房屋每年租金標準為166平方米6萬元，每3年漲10%;面積每增加1平方米，年租金提高100元。算下來，一平方米一年租金達到360元，比自己“吃瓦片”增長三倍，這個方案在村民代表大會上一致通過。

　　每年年底前，村集體向簽約村民支付房租，“200余戶村民，每家租金基數(shù)不一樣，三年遞增的時間節(jié)點不一樣，還牽涉到扣除村民租住樓房的租金，這都直接關系到村民的切身利益。”村會計武曉東說。

　　嘗甜頭

　　胡宗祿、劉長才等8戶人家住在村西頭，離村口最近，“老北京四合院”的招租廣告一打出去，來村里看房的人最先相中的就是這幾個宅院，“民宅組織化租賃”就從這8戶開始試點。

　　2007年10月，8戶村民與村委會簽約，將房子租給村委會，租期10年。不到半個月，這些村民就拿到了第一年租金。胡宗祿拿到8萬元租金，去附近租了房，“舍不得走遠，想常回來看看呢。”

　　胡宗祿前腳出門，施工隊后腳進了老宅。“我一看，結婚時最時髦的吊頂給鏟了，木頭梁柱全露出來，墻皮也鏟了，剩下紅磚本色，我還納悶，這是怎么個裝法?”

　　過了幾天，胡宗祿悟出點味道。原來老宅子的瓦片、窗欞、影壁都刻意裝飾得更醒目，老輩人建房時的雕龍畫鳳讓工人又仔細地描了一遍。院子里新搭的建筑全部拆掉，相反，老物件哪怕是一塊磚、一塊木都仔細留下來。房子裝好，胡宗祿自己也吃了一驚：“原來我家的房子這么漂亮!”

　　門楣掛上一塊題寫“李唐春秋”的木匾，老宅改建的餐廳開張了。推門進來的食客，先不忙吃飯，而是逛風景似的摸摸這兒、看看那兒，品味老北京獨特的四合院文化。

　　胡宗祿常常到餐廳來，沏上一杯茶，看著往來食客，靜靜坐上半天。“這么多人喜歡我家的小院，心里當然高興，”胡宗祿自豪地說，“奧運會期間，羅格的夫人還來過兩次呢!”

　　再看其它7個院落，在恢復四合院肌理的同時，各具風格，有的被改造成瑜伽房、錄音棚、咖啡廳;有的租給藝術家開辦工作室;有的則吸引了喜愛中國傳統(tǒng)文化的外國人居住。

　　首批8戶試點成功。“李唐春秋”的經(jīng)理黃正磊又把胡宗祿家隔壁租下，餐廳規(guī)模擴大了一倍，他說，“當初看中的是和村委會簽協(xié)議，比跟村民一家一戶談要穩(wěn)妥。現(xiàn)在，這個村子形成了穩(wěn)定的商圈，再想進來都難了。”

　　“國際村”

　　何各莊村首創(chuàng)的“民宅組織化租賃”模式，把村民的房屋資源集中起來，統(tǒng)一租賃經(jīng)營，實現(xiàn)了村民增收與環(huán)境改善的雙贏。

　　從8戶試點到全村推廣，目前，何各莊已有200余戶村民與村委會簽訂了合同。200多個出租大院改造成了高檔四合院，私搭亂建沒有了，村莊逐漸恢復了傳統(tǒng)北方村落的肌理。剩下的100個院落，也正在和村委會協(xié)商逐步進行改造。

　　“民宅組織化租賃”的優(yōu)勢在于統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一改造、統(tǒng)一出租。田興說，“我們借鑒了蘇州周莊的江南水鄉(xiāng)、江西婺源的徽派建筑和云南麗江的納西古鎮(zhèn)等開發(fā)保護模式，改造前就統(tǒng)一規(guī)劃出以北京傳統(tǒng)民居為特色的四合院建筑群落，然后再針對藝術家、使館人員、外籍人士對四合院的愛好，對村民老宅進行統(tǒng)一改造，外觀雕飾、彩繪處處體現(xiàn)著民俗民風和傳統(tǒng)文化內(nèi)涵，最后再由村委會統(tǒng)一出租，租戶、村民雙方都吃‘定心丸’。”

　　2010年，何各莊被市政府確定為都市里的傳統(tǒng)村落加以保護。村里外籍人士和涉外商戶聚集，小村成了名副其實的“國際村”，而原住村民統(tǒng)一搬進了新建的農(nóng)民新村。

　　房屋租約到期后，村民可無償收回這些花費了幾十萬元進行裝修的房屋。可是，胡宗祿等人卻沒有這個想法。“有免費的樓房住，每年輕輕松松就能拿到一大筆房租，老宅子也永遠是我的，感覺比做夢還要美。”2015年年底，村集體與簽約村民重新簽訂改造合同，對計算租金的宅基地面積基數(shù)進行了調(diào)整，起步租金也提高了。