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　　一些農村集體經濟組織擁有數量不菲的經營性房產，其用途主要為出租或資本增值，這些村級房產經營業務是村集體經濟組織的新興業務，屬于村級重要的經營性資產，是村級集體經濟增收的主要來源，而現行村集體經濟組織會計制度并沒有相關規定。筆者認為，參照工商企業設置“投資性房產”科目單獨進行核算很有必要，也是大勢所趨。

　　(一)投資性房產的初始計量

　　新會計準則規定投資性房產應當按照成本進行初始計量，企業外購、自行建造等取得的投資性房產按應計入投資性房產成本的金額，借記“投資性房產”科目，貸記“銀行存款”“在建工程”等科目。村集體經濟組織可以參照上述方法進行初始計量。

　　【例1】村集體采用自營方式建造一幢農資超市用于出租，建造農資超市領用工程物資120萬元，計提工人工資15萬元，以銀行存款支付水電費2.5萬元，支付相關稅費0.6萬元;該營業大樓達到預定可使用狀態交付使用。根據上述資料編制相關會計分錄如下：

　　(1)領用工程物資時

　　借：在建工程—農資超市

　　1 200 000

　　貸：工程物資 1 200 000

　　(2)計提工人人工費時

　　借：在建工程—農資超市

　　150 000

　　貸：應付工資       150 000

　　(3)支付水電費及相關稅費時

　　借：在建工程—農資超市

　　31 000

　　貸：銀行存款31 000

　　(4)交付使用時

　　借：投資性房產—農資超市

　　1 381 000

　　貸：在建工程—農資超市

　　1 381 000

　　【例2】村集體采用出包方式建造一處農貿市場用于出租，造價為180萬元。與甲公司簽訂承包合同規定，工程開工前預付總造價的20%作為啟動資金，工程完成50%再付30%預付工程款，工程達到預定可使用狀態交付使用時結清價款。根據有關資料編制相關會計分錄。

　　(1)預付啟動資金時

　　借：在建工程—農貿市場

　　360 000

　　貸：銀行存款360 000

　　(2)預付工程款(完成50%)時

　　借：在建工程—農貿市場

　　540 000

　　貸：銀行存款540 000

　　(3)工程完工結清價款時

　　借：在建工程—農貿市場

　　900 000

　　貸：銀行存款        900 000

　　(4)交付使用時

　　借：投資性房產—農貿市場

　　1 800 000

　　貸：在建工程—農貿市場

　　1 800 000

　　(二)投資性房產的后續計量

　　新會計準則規定，投資性房產后續計量分為成本和公允價值兩種計量模式，鑒于村集體經濟組織會計計量全部采用成本計量模式，采用公允價值計量模式還不夠成熟，故采用成本計量模式是村集體經濟組織的現實選擇。村集體組織會計制度并沒有規定集體資產減值準備，有關計提減值準備核算也可以省略。工商企業房產取得的租金收入和發生或計提的費用一般計入“其他業務收入、其他業務支出”科目。而村集體經濟組織可參照分別計入“其他收入、其他支出”科目。

　　【例3】×××村集體經濟組織于2016年12月20日以20畝農村集體土地使用權置換一棟商務樓作為投資性房產，作價為100萬元，使用年限為10年，假設無殘值，采用年限平均法計提折舊，該房產出租年收取租金為10萬元，于年末一次性結算。(采用成本模式進行計量)

　　(1)置換投資性房產時

　　借：投資性房產 1 000 000

　　貸：其他資產

　　—集體土地使用權

　　1 000 000

　　(2)2017年應計提折舊

　　借：其他支出      100 000

　　貸： 累計折舊(攤銷)

　　100 000

　　(3)收取租金時

　　借：銀行存款 100 000

　　貸：其他收入100 000

　　(三)投資性房產的轉換

　　將作為存貨的房產轉換為投資性房產的，應按其在轉換日的賬面余額，借記“投資性房產”，貸記“開發產品”等科目。已計提跌價準備的，還應同時結轉跌價準備。將自用的建筑物等轉換為投資性房產的，應按其在轉換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉入本科目、“投資性房產累計折舊(攤銷)”、“投資性房產減值準備”科目。

　　【例4】2015年12月31日村集體利用扶貧資金在自有土地上建成一座糧倉，在建工程的賬面成本為200萬元(折舊期限為20年，按年限平均法計提折舊，預計無殘值)，建成目的是為農戶提供糧食的儲藏與銷售服務，2016年1月1日將糧倉出租給張三經營，租期為2年，每年收取資金150000元，出租時該糧倉已計提折舊10萬元。

　　采用成本法進行核算。2017年1月1日轉換為投資性房產時

　　借：投資性房產 1 900 000

　　累計折舊 100 000

　　貸：固定資產      2 000 000

　　收取租金時

　　借：銀行存款 150 000

　　貸：其他收入150 000

　　將投資性房產轉為自用時，應按其在轉換日的賬面余額、累計折舊等，分別轉入“固定資產”“累計折舊”等科目。

　　【例5】村集體2017年12月30日決定將投資性房產轉換為自用房產。當日該投資性房產已累計計提折舊10萬元，投資性房產賬面原價為190萬元，假定不考慮其他因素。采用成本法進行核算。

　　借：固定資產 1 800 000

　　累計折舊100 000

　　貸：投資性房產1 900 000

　　(四)投資性房產處置、損毀的會計核算

　　1. 處置投資性房產

　　【例6】接上例，2018年1月1日，張三租賃的村有糧倉租期屆滿，張三不再續租，村集體經濟組織決定將村有糧倉公開拍賣，拍賣價格為198萬元，糧倉累計折舊為20萬元，最后糧倉被李四競得并成交，拍賣款已交入村級賬戶。

　　收到糧倉拍賣款時

　　借：銀行存款 1 980 000

　　貸：其他收入  1 980 000

　　同時結轉相關成本

　　借：其他支出1 800 000

　　累計折舊(攤銷) 200 000

　　貸：投資性房產2 000 000

　　2. 投資性房產發生損毀

　　【例7】×××村集體經濟組織2017年3月將一對外出租的簡易廠房確認為投資性房產，采用成本模式計量，租期2年。2018年1月受暴風雪襲擊，廠房毀損嚴重。該廠房原值50萬元，至2017年12月31日已提折舊20萬元。及時對廠房進行了清理，發生清理費用0.8萬元，殘料變賣收入1.5萬元，保險公司賠款4萬元。參照固定資產清理的方法設置“投資性房產清理”賬戶，核算如下：

　　(1)發生毀損

　　借：投資性房產清理

　　300 000

　　累計折舊(攤銷)200 000

　　貸：投資性房產500 000

　　(2)支付清理費用

　　借：投資性房產清理8 000

　　貸：銀行存款8 000

　　(3)殘料變賣收入存銀行

　　借：銀行存款15 000

　　貸：投資性房產清理15 000

　　(4)收到保險公司賠款

　　借：銀行存款40 000

　　貸：投資性房產清理40 000

　　(5)結轉毀損凈損失

　　借：其他支出253 000

　　貸：投資性房產清理

　　253 000

　　(作者單位：江蘇省睢寧縣雙溝鎮農經中心)