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　　近日，許多人收到一條這樣的“賣房”廣告短信，內容聲稱;“本地首家特色主題式生態莊園，獨門獨院，開盤特價14.3萬/套起，交通便利，30分鐘直達市區，天然氣入戶……”便宜的價格，便利的區位優勢，度假莊園的噱頭，一下子吸引了人們的目光。打電話咨詢，項目地不在市區附近，而是在一個鄉鎮的農村，項目名稱是“紫薇莊園”，14.3萬元是承包28年的價格。人們不禁有疑問，這樣的“生態莊園”合法嗎?

　　這是典型的假借田園綜合體建設實為房地產開發的案例。“田園綜合體”一詞2017年被正式寫入中央一號文件，其作為一種全新概念或業態，目前依然處于摸索中，尚未形成足以為行業借鑒的發展模式。土地問題、三產融合與農民增收等目前仍是其中的難點。建設過程中也不乏“脫農”現象。尤其在資本逐利中，農業的基礎性地位如何體現，農業在整體產業布局中如何發展，如何做好利益平衡，讓農民成為真正主體并由此獲益，還存在著諸多挑戰。

　　近年來，土地問題一直被認為是田園綜合體落地的難點之一。按照要求，農民是田園綜合體的主體，且農業是產業鏈中的基礎性產業，在一二三產業的互促融合發展形成大農業范疇。土地的有效足夠供給，成為田園綜合體建設的關鍵。作為休閑農業或田園綜合體用地的門類存在多樣性，包括農民自有住宅、閑置宅基地;農村集體建設用地;四荒地，荒山、荒溝、荒丘和荒灘;城鄉建設用地增減掛鉤;對投資建設連片面積達到一定規模的高標準農田、生態公益林等。但也存在多條用地紅線：不得占用基本農田、不得超越土地利用規劃、嚴禁隨意擴大設施農用地范圍。

　　調查顯示，目前有些田園綜合體建設采取的規避辦法是：用設施農用地的名義直接進行餐飲住宿的建設;以建設臨時生產用房名義進行修建;建筑采用架空結構，以滿足不破壞耕作層的要求;修建木屋或鋼架房，即使查處也能低成本拆除;以建設溫室大棚的方式建餐廳;用可移動的集裝箱和房車進行餐飲住宿活動。對此，有關專家表示，以上“擦邊球”存在較大不確定性風險，建議必要建筑設施應通過立項審批，申請建設用地。但這一辦法實施起來相對困難，且拿地費用也相對較高。

　　真正的田園綜合體應該是以農民為主體，老農民與新農民交互融合共同發展。

　　(山東省臨沂市)