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　　一、北京市工商資本租賃經營集體農地存在的主要問題

　　(一)農業“三高”之困，直接影響經營收益。工商資本租賃經營集體農地面臨著土地流轉價格高、勞動力成本高、市場風險高的農業經營“三高”，是工商資本持續經營農業的主要制約因素。一是土地成本高。據北京市農經辦對全市53個土地流轉監測點統計，2015年上半年農地流轉平均價格為1589元。二是勞動力成本高。據2015年北京市農經辦對26個工商企業的規模經營效益監測顯示，2014年26個農業企業共雇傭勞動力779人，占26個農業企業總勞動力需求的98.4%。勞動力成本成為影響工商企業農地經營收益的主要影響因素。三是市場風險高。工商企業租賃集體農地后，進行的農業固定投資規模大，農業投資回收期偏長，導致部分工商企業在經營過程中出現資金鏈斷裂，帶來較大經營風險。

　　(二)資本“三性”之弊，“非農化”傾向偏高。在市場為主導配置資源的條件下，工商資本租賃經營集體農地同樣具有資本固有的盲目性、盲從性和逐利性。這就導致部分工商企業租賃經營集體農地后，或改變農地用途，以農業為名圈占土地從事非農建設從事收益較高、回報較快的產業，或者圈占土地后，撂荒土地，等待占地賠償或高價轉租。

　　(三)主體“三方”之隙，持續經營難度較大。目前多數工商資本與村集體和當地農戶之間是土地長期租賃關系，調整三者利益關系的難度較大。一是存在著土地租賃合同不夠完善的問題，有的租賃合同租金過低，有的沒有約定租金逐年上調機制，有的對合同期滿資產處置沒有進行約定，埋下糾紛隱患。二是外來工商資本的經營效益不與當地農戶掛鉤，且吸納本地農戶就業比重比較小，導致在經營利潤高的時候，當地農民破壞外來工商企業發展的行為時常發生。三是以土地長租的方式引入工商資本，使得農村土地流向了工商企業后，村集體經濟組織可維持基本運轉，但村集體經濟的自主、長足發展空間受到了限制。

　　二、北京市工商資本租賃經營集體農地的典型模式

　　(一)政府引導，工商資本獨立經營。基于地區發展需要，政府制定相關產業扶持政策，以區域性大項目為依托，集中引進一批同一主導產業的工商企業，推動當地農業產業轉型升級、優勢產業集聚和規模化經營。較為典型的是房山區青龍湖鎮[世界·莊]國際葡萄酒莊項目。

　　(二)產權式合作模式。在明晰產權的基礎上，實行產權股份合作經營的方式引入工商資本，破解了引入工商資本過程中如何保護農民土地權益的難題。比較典型的是平谷區“正大綠色方圓300萬只蛋雞養殖示范項目”的產權式土地流轉模式。這種產權式土地流轉模式，農民不只是簡單的農業經營者、體力的出賣者、土地的出租者，而且能成為現代農業企業的主人。工商資本為現代化農業發展提供了人才、管理、資金等現代要素，盤活了農村土地資源。更重要的是探索了讓農民在現代化農業項目中擁有產權的增收致富新機制，在工商資本退出方面樹立了典范，保護了農民的土地財產權益。

　　(三)工商資本與村集體管理相結合。工商企業將村集體農地租賃過來后，企業負責產前決策和產后銷售，將產中的經營管理工作委托給村集體，農戶依然在農田上耕作，實現了資本與土地、勞動要素的優化組合，也實現了工商企業、村集體和農戶三方利益共享。比較典型的是通州區于家務鄉前伏村與北京神農河谷稻香農業開發有限公司的合作模式。

　　三、進一步規范工商資本租賃經營集體農地的建議

　　(一)堅持規劃引領，加強政策引導

　　1. 加強經營領域的引導。以規劃為引領，明確哪些產業領域、哪些區域適合并且需要工商資本的投入。鼓勵工商資本根據北京市功能定位，重點發展資本、技術密集型的都市型現代農業產業，把產業鏈、價值鏈、供應鏈等現代經營理念和產業組織方式引入農業，借鑒房山區青龍湖鎮做法，推動傳統農業加速向現代農業轉型升級，優化要素資源配置，促進一二三產業融合發展。

　　2. 加強經營規模的引導。堅持農地的適度規模經營，規避土地向單個工商資本的過度集中。建立工商資本租賃農地實行分級備案制度，租賃經營1000畝以下的，由鄉鎮政府審查備案;1000畝到5000畝規模的，由區縣政府審查備案。

　　3. 加強合作方式的引導。探索能夠實現工商資本融入租賃農地所在村，實現工商資本、村集體和農戶的三方利益共贏的農地流轉模式。推廣平谷區峪口鎮西樊各莊村“正大綠色方圓300萬只蛋雞養殖示范項目”的產權式流轉模式和通州區于家務鄉前伏村的工商資本與本村集體管理結合的模式。探索“農戶+合作社+農業企業”的土地流轉經營新模式，支持農業企業通過簽訂訂單合同、領辦創辦農民合作社、提供土地托管服務等方式，帶動種養大戶、家庭農場等新型農業經營主體發展農業產業化經營，實現合理分工、互利共贏。

　　(二)加大對工商資本經營集體農地的扶持

　　1. 促進各項支農的產業政策向經營者傾斜。加強對土地政策的支持，引導工商資本合理使用符合政策規定下的非農建設用地指標。將工商資本的經營主體與其他新型經營主體同等對待，對從事農業生產經營的工商企業、個人給予一定的惠農補貼支持，對解決本地農戶就業的租地工商資本給予一定獎勵和補貼。

　　2. 促進農業社會化服務對經營集體農地的工商資本的支持。一是提高農村金融對工商資本經營集體農地的資金保障作用。加強小額信貸等農村金融創新產品在支持工商資本租賃經營集體農地中的推廣應用。加大農業保險對經營農業的工商資本的支持，降低農業經營風險。二是推動工商資本與農業科技部門的合作，增強科技要素在工商資本經營農業中的支撐作用。三是鼓勵和推動農業信息技術在工商資本經營農業中的應用。

　　3. 建立工商資本經營農業的風險保障機制。按照流入方繳納為主、政府適當補助的原則，建立健全工商資本租賃經營集體農地的風險保障金制度。租地工商資本可以按一定時限或按一定比例繳納風險保障金。租賃合同期滿租賃者無違約行為的，及時予以退還。制定工商資本租賃經營農地風險保障金使用管理辦法，探索與農業保險、擔保相結合辦法，提高對工商資本經營農業的風險保障能力。

　　(三)加強對工商資本租賃經營集體農地的規范管理

　　1. 規范進入。首先要明確監管主體。各級相關部門協調聯動，成立農村集體農地流轉工作的領導協調和監督機構。二是加強資格審核、規范流轉。建立工商資本租賃農地資格審查、項目審核制度。三是加強流轉平臺建設，完善土地租賃交易市場。工商資本租賃農地應通過北京市農村產權交易所以及區縣產權交易服務中心采取公開市場競標的方式確定租賃方。凡是整村整組流轉的，必須經全體農戶書面委托，不能以少數服從多數的名義，將農戶承包地集中對外招商經營，防止強迫命令，搞一刀切。四是規范和完善土地租賃合同。在土地租賃合同中應明確土地流轉用途、風險保障、土地復墾、能否抵押擔保和再流轉以及違約責任等事項。

　　2. 規范經營。重點在于明確紅線，加強監管。一是明確工商資本經營中不得突破的規劃和用途管制紅線。二是加強行政手段的監管。對租賃農地經營、項目實施、風險防范等情況要定期開展監督檢查，探索利用網絡、遙感等現代科技手段實施動態監測，及時糾正查處違法違規行為。三是鼓勵和支持農村集體經濟組織和承包農戶對租賃農地利用情況進行監督。對違反合同約定的，流出農戶和農村集體經濟組織可依法解除農地租賃合同，并要求賠償。四是農村經管部門加強對流轉合同的履約監督，建立健全糾紛調解仲裁體系，引導流轉雙方依法依規解決流轉矛盾。五是農業部門要指導租地企業(組織或個人)合理使用化肥、農藥等投入品，防止出現掠奪性經營，確保耕地質量等級不下降。

　　3. 規范退出。首先，明晰集體農地的產權，對所有權、承包權、經營權的權能給予清晰界定。其次，加強合同管理，租賃合同應明確規定，對于租賃合同期滿后工商資本如何退出，對于遇到征地或其他不可抗外力時，工商資本與村集體、農戶之間如何承擔經濟利益(損失)等。三是探索保護農民土地權益的農地流轉模式，借鑒“正大綠色方圓300萬只蛋雞養殖示范項目”中“還權于民”的工商資本退出方式。

　　(作者單位：北京市農村合作經濟經營管理辦公室)

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