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　　浙江省溫州市于2018年將閑置農(nóng)房盤活工作列入鄉(xiāng)村振興“六千六萬”行動部署。一年來，溫州市共完成農(nóng)房盤活3131幢，完成盤活面積80.85萬平方米，帶動農(nóng)戶就業(yè)10825人，增加村集體收入3842.66萬元，增加農(nóng)戶收入2.08億元，并涌現(xiàn)了大量的典型。

　　一、盤活利用主要模式

　　(一)宅基地改革推動型。以瑞安市北麂鄉(xiāng)立公村為代表，該村位于北麂本島中心位置，遠離塵囂，全村186戶623人大多數(shù)遷居瑞安市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，村內(nèi)僅十余老人留守。而村里閑置的200來間石頭房子挨挨擠擠，富有特色，成就了海島獨特的民居建筑藝術(shù)，具備整村開發(fā)為旅游目的地的潛質(zhì)，同時老百姓盼發(fā)展、求發(fā)展的愿景十分強烈。北麂鄉(xiāng)有序推進農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”改革試點工作。在“三權(quán)分置”政策下，首批31戶農(nóng)戶49間農(nóng)房成功辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。在此基礎(chǔ)上，村里探索創(chuàng)新，引入立公村鄉(xiāng)賢謝作永及他的團隊，將整村打包開發(fā)民宿項目，建設(shè)“中國北麂一帶一路國際漁村文旅小鎮(zhèn)”。目前已直接增加村集體經(jīng)濟收入20萬元，帶動村民增收328萬元。

　　(二)社會資金眾籌型。以洞頭區(qū)隔頭村凸壟底自然村為代表，該村三面環(huán)山，南側(cè)面海，村內(nèi)有27棟保存完好具有海島特色的石屋。工商資本通過租金與分紅的方式將村民閑置石屋統(tǒng)一收租，并出讓一定比例股權(quán)給有投資意向的村民。利用石屋及元寶山建設(shè)客房、餐廳、室外海景平臺、游泳池、兒童游玩區(qū)、淡水垂釣區(qū)、生態(tài)采摘園、森林游步道等設(shè)施，打造成為一站式鄉(xiāng)村野奢休假綜合體。該項目采用了開放的眾籌方式，作為溫州市首家民宿類眾籌項目在國內(nèi)民宿眾籌平臺，開放一期5幢石屋，上線僅48小時，認籌總額達495萬元，超額完成認籌額。成功吸引了建筑行業(yè)、旅游行業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)相關(guān)背景的共建人參與到項目中來，項目從設(shè)計規(guī)劃到建成運營都有較為專業(yè)力量的支持。

　　(三)扶貧資金入股型。以蒼南縣莒溪鎮(zhèn)溪東村為代表，該村原為經(jīng)濟薄弱村，畬族人口占全村人口的97%，保留有完整的畬語、畬歌、畬舞及畬族風俗習慣，環(huán)境優(yōu)美、民風淳樸，具備發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的先天優(yōu)勢。以“畬族風情民宿”項目為依托，開展財政扶貧資金“折股量化”試點。該項目盤活一棟約1500平方米閑置三合院古宅開發(fā)建設(shè)，設(shè)施包括風情民宿、鄉(xiāng)村旅體驗館、農(nóng)家樂餐廳等，承包方為村股份經(jīng)濟合作社，經(jīng)營方為縣旅游投資集團，合作期限為20年。項目總投資505萬元，縣財政安排150萬元以折股量化方式全部注入村集體并入股到企業(yè)用于項目經(jīng)營。村經(jīng)社占股45.9%，按持股比例參與收益分配。項目運營后，預(yù)計年收益50萬元，每年可取得分紅收益23萬元，在保證40%歸村、10%歸村民業(yè)主的前提下，其余50%由鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)籌幫扶全鎮(zhèn)范圍內(nèi)低收入農(nóng)戶，預(yù)計每戶每年可增收2000元到3000元。

　　(四)農(nóng)房山林全面盤活型。以平陽縣懷溪鎮(zhèn)水口村為代表，在村“兩委”帶領(lǐng)下，進行全村土地流轉(zhuǎn)，盤活村里閑置農(nóng)房，新建民宿、游客服務(wù)中心、天然泳池、水下餐廳等配套設(shè)施，主推鄉(xiāng)村旅游，整治村莊環(huán)境，實現(xiàn)了從“最臟村”到“最美村”、從后進村到先進村、從貧困村到小康村的華麗轉(zhuǎn)型。發(fā)動全村鄉(xiāng)賢籌資2000萬元成立公司，村集體以自然資源和爭取的政策項目資金2000多萬元入股，召集15名村民，確保村集體是最大的受益方，提高村集體造血能力。整合資源，打造森林康養(yǎng)基地，挖掘農(nóng)耕文化、發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，創(chuàng)成穹嶺國家AAA級景區(qū)，打造懷溪番鴨美食特色街，建成戶外拓展旅游基地，種植110畝桃花林梯田景觀。年客流量超20萬人次，旅游產(chǎn)值達800多萬元，村民人均收入從2014年的0.8萬元提高到2018年2萬元，村集體總收入較2017年同比增長86%，經(jīng)營性收入較2017年同比增長100%。

　　(五)異地安置盤活型。以文成縣西坑畬族鎮(zhèn)讓川村為代表，通過在村落外圍劃出安置用地，對村內(nèi)有意新建房屋的農(nóng)民，以土地置換的方式引導(dǎo)到村外安置，進而實現(xiàn)保護古建和村民過上現(xiàn)代生活的“雙贏”，也為實現(xiàn)游覽區(qū)和服務(wù)區(qū)分離打下基礎(chǔ)。同時村里實行保護為先、有效利用的原則，將始建于乾隆年間的葉氏祠堂以及有淳樸鄉(xiāng)土人情的四合院、節(jié)孝牌坊、老門臺等古跡打造成節(jié)點景觀。走進讓川，只見由農(nóng)房、古民居等改造的11家特色民宿依山而建，錯落分明，背靠千年古樟，毗鄰紅楓林，形成了讓川村獨具特色的民宿群。

　　(六)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)型。以鹿城區(qū)七都街道為代表，七都島位于甌江之中，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，極具生態(tài)特色的七都花海成了不少市民舉家郊游、年輕人拍婚紗照的首選地。七都通過村民代表大會、村規(guī)民約等方式，鼓勵村民把村里閑置的土地、空置的民居出租給文創(chuàng)企業(yè)。同時，對花海周邊各村進行有計劃的整治，讓這里逐漸成為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的集聚地。菜菜頭動漫藝術(shù)中心、陳太家茶室、瓜瓦民宿等文創(chuàng)工作室，讓眾多原本因出國空置的民房一下子變得有了“腔調(diào)”。樟里村、前沙村也因文創(chuàng)企業(yè)的集聚成了為人熟知的“文創(chuàng)村”，藝術(shù)攝影、動漫設(shè)計、咖啡茶座、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)紛紛借花海經(jīng)濟東風在當?shù)嘏d起。如今，七都街道風景宜人，老涂村的旖旎荷塘邊、前沙村文藝氣息濃郁的院落里、樟里村甌式民居的壁畫前游人如織。旅游開發(fā)為農(nóng)戶和村集體創(chuàng)收20%以上。

　　二、存在的主要問題

　　(一)農(nóng)房確權(quán)難度大。許多農(nóng)房建設(shè)年代久遠，因種種歷史原因，房屋存在權(quán)屬爭議。部分農(nóng)民物權(quán)意識淡薄，對“產(chǎn)權(quán)證”價值和作用認識不到位，對確權(quán)認證工作態(tài)度不積極，主動申請意識不強。農(nóng)房(宅基地)確權(quán)率低，為今后的流轉(zhuǎn)、盤活利用埋下了隱患。

　　(二)農(nóng)戶意愿有待加強。閑置農(nóng)房盤活多以租賃形式，總體溢價不高，部分村民認為流轉(zhuǎn)期限較長，考慮到通貨膨脹等因素，后期僅僅從租金上取得的收益太小，但第三方一般不太傾向讓村民入股。工商資本在投資閑置農(nóng)房的合作洽談中，存在著投資商租賃意向價格與個別村民租賃期望價格差距較大的矛盾。

　　(三)盤活用途較為同質(zhì)化。在目前盤活的1612幢農(nóng)房中，鄉(xiāng)村民宿426幢，占26.4%;餐飲娛樂(含農(nóng)家樂)454幢，占28.1%，因缺乏頂層設(shè)計和統(tǒng)一規(guī)劃，風格樣式和發(fā)展定位存在同質(zhì)化問題，特色不明顯，在有限的休閑旅游需求下，會造成無序競爭，難以實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。

　　(四)配套政策有待完善。部分縣(市、區(qū))在閑置農(nóng)房盤活方面還未形成政策體系。農(nóng)房(宅基地)的流轉(zhuǎn)渠道還不夠通暢;對流轉(zhuǎn)后農(nóng)房的改建審批方面還存在諸多限制;民宿開發(fā)等項目在消防審核上還存在不少困難;部分新興業(yè)態(tài)，如短租公寓，還處于不合法經(jīng)營狀態(tài)。

　　三、推進思路及策略

　　(一)搭建流轉(zhuǎn)平臺，強化服務(wù)引導(dǎo)。指導(dǎo)各縣(市、區(qū))探索組建多種形式的公益性的閑置農(nóng)房流轉(zhuǎn)平臺，完善現(xiàn)有農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺，充分利用農(nóng)合聯(lián)平臺、鄉(xiāng)賢群體、涉農(nóng)企事業(yè)單位，構(gòu)建市、縣、鄉(xiāng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺，確保流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益。簡化審批流程，對閑置農(nóng)房盤活利用過程中遇到的農(nóng)房確權(quán)登記、流轉(zhuǎn)、利用等環(huán)節(jié)，推行“最多跑一次”和一站式服務(wù)。將閑置農(nóng)房盤活利用與鄉(xiāng)村振興示范帶和西部休閑產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)緊密結(jié)合，為其提供產(chǎn)業(yè)支撐、規(guī)劃引領(lǐng)、基礎(chǔ)保障。充分發(fā)揮農(nóng)合聯(lián)生產(chǎn)、供銷、信用等服務(wù)功能，開展鄉(xiāng)村閑置農(nóng)房、資產(chǎn)、資源調(diào)查登記和咨詢服務(wù)、示范引路工作。

　　(二)總結(jié)經(jīng)驗做法，強化示范引領(lǐng)。適時對目前全市的農(nóng)房盤活進行階段性總結(jié)，做好數(shù)據(jù)統(tǒng)計，找出適用做法，分析問題瓶頸，為下步政策提供依循。針對不同的盤活方式、用途需求等設(shè)立分類試點，允許試點地區(qū)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，打破“壇壇罐罐”，突破習慣思維，加快試點項目推進，建立常態(tài)化工作機制和標準化工作流程，打造可供復(fù)制推廣的先進典型。

　　(三)立足本地實際，出臺政策細則。及時與浙江省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳保持密切溝通聯(lián)系，將工作的進展情況、遇到的困難問題、潛在的風險矛盾、群眾的呼聲需求等及時向上級反應(yīng)，協(xié)助其出臺關(guān)于閑置農(nóng)房盤活利用的政策。待全省有關(guān)政策文件下發(fā)后，及時出臺有針對性的政策實施意見。

　　(作者單位：浙江省溫州市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局)