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　　近年來，上海市奉賢區(qū)在確保農(nóng)民“離地不失地、離房不失房”的前提下，創(chuàng)造性提出并實(shí)現(xiàn)了宅基地權(quán)益資產(chǎn)化、股權(quán)化、市場化的跨越式轉(zhuǎn)變，為解決農(nóng)民相對集中過程中空置房產(chǎn)的利用問題提供了可行辦法。

　　加強(qiáng)謀劃，健全盤活閑置宅基地相關(guān)政策

　　一是加強(qiáng)制度設(shè)計(jì)，形成“1+3”平臺。“1”即設(shè)計(jì)宅基地“政策超市”，提供流轉(zhuǎn)利用、置換上樓、平移歸并、貨幣置換、股權(quán)置換等多元化政策，讓農(nóng)民自主選擇最符合自身利益的政策產(chǎn)品。“3”指的是3個平臺，成立投資公司，推動農(nóng)村集體資產(chǎn)配置和管理從零散到集中;成立建設(shè)公司，實(shí)現(xiàn)置換、歸并的宅基房屋品質(zhì)提升;成立經(jīng)租公司，提高住宅經(jīng)營、流轉(zhuǎn)等服務(wù)水平。

　　二是創(chuàng)新投資機(jī)制，推動閑置宅基房屋改造。村委會嚴(yán)格按照用地標(biāo)準(zhǔn)和建房標(biāo)準(zhǔn)，對閑置住宅進(jìn)行整體升級改造，完善配套設(shè)施建設(shè)，改善農(nóng)村人居環(huán)境。村民自行拆除原有宅基證外超占部分的違法建筑，營造整潔有序的生活環(huán)境。南橋鎮(zhèn)由鎮(zhèn)集體出資500萬元、江海經(jīng)濟(jì)園區(qū)出資300萬元、華嚴(yán)和靈芝兩村各出資100萬元成立房屋租賃管理有限公司。村民只需承擔(dān)每平方米1200元的改造費(fèi)用，其余資金由鎮(zhèn)、村集體托底。村民可自愿將改造好的住宅委托村集體進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理，既增加了農(nóng)民的房租收益，又增強(qiáng)了村級集體經(jīng)濟(jì)。

　　三是圍繞生態(tài)宜居，引導(dǎo)農(nóng)民相對集中居住。奉賢區(qū)將農(nóng)民相對集中居住作為改變農(nóng)村零散面貌、提高農(nóng)民生活品質(zhì)的“牛鼻子”，實(shí)施“兩個百萬”工程，每年可新增集中居住和集體物業(yè)各100萬平方米以上。2019年，2072戶相對集中居住項(xiàng)目已全面展開，年底完成簽約1300戶。

　　不拘形式，多種方式盤活利用閑置宅基地

　　一是盤活宅基地用于民宿經(jīng)營。利用閑置宅基地農(nóng)房、閑置集體建設(shè)用地等資源，依托當(dāng)?shù)刈匀痪坝^、生態(tài)環(huán)境、人文風(fēng)情及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動，為游客休閑度假、體驗(yàn)當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗文化提供住宿、餐飲、農(nóng)副產(chǎn)品展銷等服務(wù)，既保持鄉(xiāng)村傳統(tǒng)風(fēng)貌，又體現(xiàn)當(dāng)?shù)厣钐厣＾r(nóng)戶可結(jié)合自身實(shí)際選擇流轉(zhuǎn)方式，可自行協(xié)議流轉(zhuǎn)給民宿經(jīng)營者，也可以統(tǒng)一流轉(zhuǎn)給村集體經(jīng)營或?qū)ν庹猩探?jīng)營。

　　二是盤活宅基地用于打造“三園一總部”。將“三園一總部”(即一莊園一總部、一公園一總部、一庭園一總部)作為打通綠水青山與金山銀山的有效路徑，充分挖掘鄉(xiāng)村自身稟賦資源優(yōu)勢，借助市場推力，通過引入工商資本和人才，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)要素在鄉(xiāng)村適度規(guī)模化聚集，形成農(nóng)村庭院總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。金匯鎮(zhèn)新強(qiáng)村選擇靠近集建區(qū)及“東方美谷環(huán)金匯全馬林蔭小道”沿線區(qū)域，利用閑置宅基房屋資源，計(jì)劃打造若干個“庭院總部”。總部經(jīng)濟(jì)帶來的稅收將“顆粒歸倉”，區(qū)鎮(zhèn)所得全部返還給村級集體經(jīng)濟(jì)組織，支持村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。截至2019年底，奉賢已落戶“三園一總部”項(xiàng)目140個，實(shí)現(xiàn)稅收2.1億元。

　　三是盤活宅基地用于打造鄉(xiāng)村人才公寓。充分發(fā)揮毗鄰工業(yè)園區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，結(jié)合美麗庭院創(chuàng)建，通過盤活閑置住宅，打造“鄉(xiāng)村人才公寓”。南橋鎮(zhèn)統(tǒng)籌江海園區(qū)、運(yùn)營公司、入駐企業(yè)、村集體、村民的管理工作，完善配套設(shè)施，增加物業(yè)服務(wù)，鼓勵園區(qū)組織入駐企業(yè)的人才租賃房屋。華嚴(yán)村依托周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)，發(fā)揮閑置住宅較多的資源優(yōu)勢，委托南橋房屋租賃管理有限公司整體打造“星公寓”，解決周邊企業(yè)職工租房需求。

　　(上海市農(nóng)業(yè)農(nóng)村委員會供稿)