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　　目前，北京市常住人口城鎮化率和戶籍人口城鎮化率都超過了80%，大批農民搬遷上樓或進城就業，部分農民在城鎮買房置業、安家落戶，但大多數仍保留著農村宅基地，農宅荒廢閑置日益增多。據北京市農經辦抽樣調查數據顯示，全市農村八成村莊有閑置農宅，閑置宅基地面積占宅基地總面積的5.3%。隨著北京市郊區旅游的發展，農民集體越來越意識到農宅和農房的資產價值，在不改變集體所有權和農民資格權不變的情況下，自發以多種形式流轉閑置農宅使用權，通過多種方式途徑盤活利用宅基地和閑置農房，為全國其他地區推進宅基地“三權分置”改革，特別是盤活利用閑置農宅進行了探索、積累了一定經驗。

　　據2018年原北京市農委對全市10個遠郊區閑置農宅利用情況進行的調查結果顯示，延慶、門頭溝、房山、大興、密云、平谷、懷柔區7個區開展了閑置農宅的盤活利用，共涉及24個鄉鎮、27個村，盤活閑置院落農宅789套，2016年營業總收入1515萬元(不含未改造完成和未營業村)，農民在租期內可獲得租金總收入達1.27億元，解決就業人口410人，其中有354人為本地勞動力就業。

　　多措放活閑置宅基地和住房

　　采取多種合作開發方式。一是“農戶+村集體或合作社+社會資本投資”方式。主要是由農戶將閑置住房流轉到村集體經濟組織或村集體領辦的農民專業合作社，農戶按照閑置房屋間數、面積及院落大小等情況入股，獲得租金收入并參與經營收益分配。村集體或合作社統一對外尋求合作，引入社會資本。社會資本負責經營，打造休閑旅游、度假養老等產業。調查顯示，采用此種方式的村占比達48%。二是“農戶+村集體或合作社”的方式。主要是由村集體成立專業合作社，村集體或合作社負責經營，通過爭取項目、村民集資、政策扶持等途徑，依托村內自然資源改造農宅，對外統一經營。調查顯示，采用此種方式的村占比為26%。如，密云區主要通過組建農宅合作社的方式，農戶入社統一流轉閑置農宅，并制定《關于推進農民閑置房屋規范發展的指導意見》，規范閑置農宅的利用。三是“農戶+社會資本投資”方式。主要是由社會資本直接租賃農民閑置住房，以公司企業形式統一經營管理，農民可選擇一次性收取租金或年收取固定收益等方式獲得財產性收入。調查顯示，采用此種方式的村占比為26%。如，門頭溝區碣石村作為新型鄉村民宿建設試點，槐井石舍一期試點院子5處，由企業從村民處承租，租期20年，租金為一年一付或兩年一付。村內槐坊院作為整個碣石村的公共活動中心，其他院落為游客提供住宿體驗、園藝體驗及室外活動場所。

　　因地制宜發展多種產業。一是發展休閑旅游產業。絕大多數村根據實際情況，將盤活閑置農宅用于發展休閑旅游產業。如，密云區干峪溝首旅寒舍，通過首旅集團發揮客源優勢，發展休閑旅游。二是發展創意文化產業。部分社會資本和藝術家利用農民閑置住房開展文化創意經營。如，延慶區四海鎮岔石口村通過北京逸居旅游投資有限公司打造京郊聚落式藝術文化創意產業聚集區，包括藝術家公社、青年營地、客棧及配套設施。三是發展健康養老產業。面對消費群體是城市老人，提供養老服務。如，懷柔區田仙峪村44個院落可供老年人租住，并利用兩處閑置的宅基地建設衛生服務站，所有入住老人只需辦理簡單手續，即可利用醫保在衛生服務站買藥和看病。

　　多渠道增加農民收入。一是租金收入。農戶將閑置農宅流轉給集體、合作社或者租賃給企業，獲得租金收入。此外，部分村還將紅果樹、核桃樹和栗子樹等果樹作為旅游項目的副產品一并外包，租金每五年遞增20%，經營收益的20%交給合作社。二是銷售農產品收入。如延慶區下虎叫村“山楂小院”，依托合作社完成農副產品收購、加工、銷售等工作，年可收購農戶小米1萬公斤、山楂1萬公斤，且價格高于市場價格一倍。三是收益分紅。農戶除獲得租金收入外，還可以從利用閑置農宅發展的產業經營利潤中獲取一定比例的分紅，一般將分紅的90%按股份分給村民，10%用于全村使用。四是就業收入。對27個村的調查結果顯示，共吸納本地勞動力354人，從事保潔、種植、服務等工作，人均月工資在2000-3000元不等。

　　對放活用好宅基地使用權的政策建議

　　政府部門要做好統一規劃、政策集成。要加強對閑置農宅利用的統一規劃，既要嚴格劃定農村建設邊界，防止農民和集體在農宅盤活利用收益的刺激下，多占宅基地甚至違法占用農用地建設房屋，又要加強對存量宅基地的土地整理，不斷減少用地規模。對于發展鄉村旅游需要新建經營性房屋的，應以村為單位利用存量宅基地，通過統一設計、改變容積率等辦法統籌解決。

　　提高農宅盤活利用的組織化程度。充分發揮村集體經濟組織和農民專業合作組織的引領作用，防止一家一戶無序對外出租房屋，組建農宅利用合作社，促進閑置農宅流轉到村集體或合作社，提高組織化程度，帶領農民抱團進入市場、與社會資本對接。

　　塑造差異化特色風貌。深入挖掘村落傳統文化，融合現代元素，促進農民閑置住宅成為發展文化、體育、養老、教育等產業的有效載體。以突出特色化、高品質等特點，制定星級管理辦法和等級標準，強化等級認定、工商和稅務登記，進一步規范經營活動，促進閑置宅基地盤活利用依法有序開展。

　　建立宅基地自愿有償退出、轉讓機制。首先，對自愿騰退宅基地和閑置房屋的農戶應給予經濟補償或在城鎮地區購房的優惠政策，鼓勵有條件的農民向小城鎮、新城集中居住。其次，要完善宅基地在集體經濟組織成員內的流轉機制，讓留在農村的農民通過公開、公平、透明的方式獲取已騰退宅基地的使用權。第三，在不改變土地集體所有性質前提下，以村集體經濟組織為主體進行復墾還綠、盤活利用，發展壯大集體經濟。

　　(作者單位：北京市人民政府研究室)