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　　江蘇省沛縣在完成農村宅基地使用權確權登記頒證、建立農村宅基地基準地價的基礎上，依托全省農村產權交易信息服務平臺，積極探索農戶閑置宅基地和農房使用權有償規范流轉模式。截至目前，全縣閑置宅基地線上流轉140宗，總面積37112平方米，成交總金額188.4萬元，平均溢價率12.5%，全部交易實現了零糾紛、零投訴、零矛盾。

　　一、制定一套制度，織密流轉交易“政策網”。沛縣按照“權屬清晰、流轉順暢”的目標要求，全縣域推開閑置宅基地激活改革，積極探索完善入市主體、入市范圍和途徑、市場交易規則、配套服務等體制機制。縣農村宅基地制度改革試點工作領導小組出臺《沛縣農村宅基地資格權認定辦法》《沛縣農村閑置宅基地和農房流轉交易辦法》《沛縣農民住房財產權(含宅基地使用權)抵押貸款辦法》《沛縣農村宅基地管理辦法(試行)》《沛縣組建農村宅基地管理村民理事會指導意見(試行)》等農村宅基地和農房管理制度，并細化流轉審批、線上交易、合同簽訂、抵押貸款等多環節交易服務細則，形成“5+X”的試點工作制度和政策體系。同時，依托沛縣農村產權交易服務中心開展閑置宅基地和農房使用權線上流轉，在促進農村產權流轉規范交易、打通城鄉要素流動通道等方面取得了良好成效。

　　二、設置三級審核，打造流轉交易“程序鏈”。在農村產權交易申請、審核、發布、競買等基本流程的基礎上，沛縣進一步細化審核層級，落實縣鎮村三級監管責任，采取村級審核、鎮級初審、縣級復審三級審核辦法，對交易申請資料嚴格把關。村集體對申請人的材料進行初審，重點審查“一證一房一書”。委托村集體流轉的，須簽訂授權委托書。鎮(街道)產權交易分理處重點審核項目登記信息真實性、交易前置條件符合度和流轉用途合規性。縣產權交易中心重點審核交易項目提交材料的完整性、合理性、合法性，并通過實地查看，進一步明確權屬位置。初步審核合格后，委托律師事務所對材料進行審核，律師事務所在收到資料后5個工作日內出具法律意見書，縣產權交易中心根據法律意見書出具縣級復審意見。三級審核機制保證了材料合規性、權屬合法性，確保農戶閑置宅基地和農房使用權流轉交易市場信息公開透明、產權真實有效。截至目前，沛縣所轄17個鎮(街道)均設立了農村產權交易分理處，370個村(居)設立交易服務站，律師事務所代理費用由財政全額保障，共配備專職律師3人，出具法律意見書100余份。

　　三、制作五類文本，設立流轉交易“標準體”。沛縣堅持將標準化、規范化貫穿閑置宅基地和農房使用權流轉交易始終，制作《承諾書》《交易委托書》《交易鑒證書》《成交確認書》《農村閑置宅基地和農房使用權租賃合同》等五類示范文本，在交易文書上進一步防范法律風險。交易前由擬流轉閑置宅基地的農戶簽訂承諾書和交易委托書，成交后交易雙方簽訂成交確認書和標準合同書，農村產權交易中心出具產權交易鑒證書，為保障雙方的合法權益、促進各方當事人全面誠信履行合同義務發揮重要作用。五類文本充分考慮了轉讓方、受讓方的正當合理訴求，并對將來可能出現的法律風險處置進行明確約定，有效發揮了產權交易中心法律服務功能，減少了交易矛盾糾紛，提高了交易積極性。同時，交易鑒證書對流轉交易行為的合法性、規范性提供了背書，厘清了交易雙方的權責關系，為農村產權流入方申請相關農業補貼、抵押融資提供了規范憑證。