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　　國內(nèi)“長租公寓”最近爆出一些問題，如何在中國形成高品質(zhì)的長租公寓市場，成為很多人關(guān)注的焦點。美國、德國以及日本等發(fā)達國家的長租公寓市場已經(jīng)形成比較成熟的機制，這些國家是怎么經(jīng)營“長租公寓”生意的?

　　美國：公寓運營巨頭經(jīng)驗豐富

　　美國“長租公寓”起步于19世紀(jì)末20世紀(jì)初，目前已經(jīng)在投資、經(jīng)營和管理環(huán)節(jié)均形成了相對規(guī)范化的市場。其中，投資環(huán)節(jié)由房產(chǎn)投資商、開發(fā)商、房地產(chǎn)信托基金、各類投資基金等共同把持，而在經(jīng)營和管理環(huán)節(jié)，則由持有這些物業(yè)地產(chǎn)的專門運營商來負(fù)責(zé)。目前，美國公寓運營商巨頭已從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)為追求質(zhì)量發(fā)展與資產(chǎn)管理，甚至有意識地減少物業(yè)地產(chǎn)持有規(guī)模，優(yōu)化資產(chǎn)組合。

　　美國長租公寓管理依托法律與政策規(guī)范。美國《公平住房法》《公寓租用法》等法律確定了公寓出租的規(guī)范性指標(biāo)，并對租客權(quán)益提供保護。在租金方面，美國50個最大城市中6個城市有租金管制政策，避免了租金的非理性漲跌。另外，公寓運營商巨頭基本上均擁有一套高度程序化的運營服務(wù)模式。不僅向租客提供搬家與家具租賃等居住便利化服務(wù)，還幫助租客融入社區(qū)并享受安全生活環(huán)境。一些公司還打造了針對特殊人群的個性化服務(wù)，使得長租公寓市場的發(fā)展更趨健全化。

　　德國：房東被限制牟取暴利

　　最近，德國聯(lián)邦統(tǒng)計局公布的最新報告顯示，2019年德國約有58%的家庭選擇租用“長期公寓”。10年來，這一比例的幅度相差基本都在3%之內(nèi)。

　　在德國，從事長租公寓的企業(yè)，既有大型房地產(chǎn)公司，也有許多中介。在德國每個社區(qū)，都可以看到各類中介公司。德國還有眾多租房中介網(wǎng)站，輸入自己租房的各個要素，馬上有各種房源可以進行選擇。這主要得益于德國嚴(yán)格規(guī)范長租公寓市場。比如，德國房東被限制牟取暴利，其房租最多只能比當(dāng)?shù)氐?ldquo;比較租金”高10%，3年內(nèi)租金的增長不得超過20%。有的城市還有具體的房租上限標(biāo)準(zhǔn)。如果房東對租客不滿意，必須提前3個月告知解除合同。如果租房合同超過5年，須提前6個月甚至9個月通知對方。

　　日本：專門機構(gòu)打理租客業(yè)主糾紛

　　長租公寓在日本隨處可見，面積大多以25~30平方米為主，租期一年以上，房間內(nèi)配有冰箱、洗衣機、電視等家用電器，基本上可以拎包入住。

　　日本采取的是規(guī)模化運營的包租模式，日本有2000多家中介公司，絕大多數(shù)房源是通過接受私人住宅租賃委托獲得的。中介公司承擔(dān)房屋租賃、裝修、設(shè)計、房租催繳等業(yè)務(wù)，并收取一定的中介手續(xù)費。

　　在日本，與租賃公寓相關(guān)的法律主要有《民法》《宅地建物取引業(yè)法》以及《借地借家法》三部。日本法律對租賃公寓的管理很細(xì)致，比如日本業(yè)主即便有正當(dāng)理由，也要提前半年跟租客提出退房請求，否則租客完全有理由拒絕。業(yè)主不能在租賃中途漲租，合同期滿后才可以調(diào)整租金。所以日本很少出現(xiàn)類似中國隨意漲租而引起的糾紛。日本有專門從事公寓管理的托管機構(gòu)，定期向業(yè)主匯報房屋的租賃情況，實施清掃、保持建筑物的整體美觀與整潔等工作，以及及時處理租客的投訴。有的托管機構(gòu)甚至給租客提供24小時的緊急聯(lián)系服務(wù)。

　　(吳 倩 青 木 陳 洋)

　　摘自《環(huán)球時報》