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　　樂清是溫州市代管的浙江省轄縣級市，東與臺州市玉環縣隔海相望，是“溫臺模式”的主要發源地和我國市場經濟發育最早的地區之一。樂清市現有戶籍人口128萬，傳統意義上的農業人口116萬，占總人口的90%以上，人均土地面積0.32畝。由于人多地少且經商氛圍濃厚，當地絕大部分農民都已不再務農，而是成為在全國乃至全球發展的大小商人。樂清是全國百強縣，2015年其城鎮常住居民人均可支配收入為46352元(全國為31195元)，農村常住居民人均可支配收入為24891元(全國為11422元)，都遠高于全國平均水平。隨著當地工商業的蓬勃發展和城鄉一體化加速，近年來，樂清市農村房屋和宅基地“房地一體”的跨集體經濟組織交易現象日益普遍。

　　一、樂清農村房屋與宅基地交易情況

　　為了優化利用農村資源，獲得經營發展資金，很多從事商業經營的樂清農民，都有抵押甚至轉讓自家農村房屋的實際需求。自1986年樂清為農村房屋辦理產權登記以來，經政府備案的農房自愿有償轉讓開始零星出現。至2007年底，經樂清市住建局登記備案的農房轉讓累計達88起。此時，無論是當地農村集體經濟組織成員，還是城鎮居民，甚至是戶籍為其他省市但在樂清經商的居民，理論上都可以購置有房屋產權證的農村房屋并可以在住建局登記過戶。不過，2008年住房和城鄉建設部發布的《房屋登記辦法》規定，“申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規另有規定外，房屋登記機構應當不予辦理”。受此影響，樂清市的農村房屋轉讓暫停。

　　但是，市場有強烈的農村住房轉讓需求。雖然政府不再備案過戶，當地民間自發的農房轉讓仍然十分盛行。受溫州市有關文件和農房抵押政策的鼓舞，2009年7月，樂清市委(2009)4號文件再次放開了農村房屋轉讓，“對持有集體土地使用權證和房產證的農村房產，允許在市域范圍內農業戶籍人口間轉讓”。不到半年時間，已有206起農房轉讓交易在住建局登記備案。此后，樂清市的農房交易迅速發展，2010年增加至383起，至2016年2月底，樂清市已累計完成7185起農村房屋交易，轉讓面積達115.73萬平方米。其中僅“十二五”期間，就有5409起農村房屋轉讓在樂清市住建局進行了登記備案。

　　上述農房轉讓數量，是經住建局登記、備案和過戶而完成的轉讓交易。實際上，這只占當地農村房屋轉讓交易的很小一部分，大量的農村房屋轉讓并沒有經過政府部門。據樂清市農辦副主任蔡永固估計，全市已達成的農房轉讓交易估計約有3萬宗，其中近80%沒有經住建局登記過戶。不過，隨著《物權法》的實施、物權理念的深入人心和當地農村房屋所有權登記工作的推進，農村房屋有證交易的比例正在上升。目前，新增的農房轉讓有證與無證交易約各占一半。

　　二、樂清房地一體“跨村”交易的具體做法

　　按照是否需要經住建局登記、備案和過戶，樂清市的農村房屋跨村轉讓，可以分為“政府參與的”和“民間自發的”兩種方式。盡管兩種方式都建立在農村房屋和宅基地“地隨房走、房地一體”的基礎上，但其具體做法有明顯區別。

　　(一)政府參與的農房跨村交易

　　在2015年以前，農戶轉讓自家的房屋，除了需要擁有房屋所有權證和受讓方為本市農業戶籍人口之外，還需要出具非唯一住房確認書、不再申請宅基地承諾書、村集體出具的非唯一住房證明和同意轉讓的證明等材料。農民住房轉讓需繳納契稅、營業稅等稅費(總稅率約6.3%)，還要向農民所在村繳納基礎設施配套費，每宗0.5-1.2萬元不等。

　　考慮到當地的戶籍制度改革和浙江2016年11月將在全省范圍內把農業戶口和非農業戶口統一為居民戶口，為了簡化交易、符合社會發展需要，2015年底制定的《樂清市集體土地范圍內的房屋登記辦法》規定，農村房屋所有權轉讓登記，除有正式交易合同外，還需要提供房屋所有權證、完稅憑證或減免稅憑證、房屋所在地村集體經濟組織同意轉讓的書面材料等。不再要求受讓方必須為農業戶口、不再申請宅基地承諾書、出讓方提供非唯一住房證明等。

　　當然，只有合法擁有“兩證”——集體所有建設用地使用權證和《建設工程規劃許可證》或《鄉城建設規劃許可證》，并提供房屋測繪報告的，才能申請房屋所有權初始登記、獲得所有權證進而轉讓。如此一來，違法違章建筑，無法申請房屋所有權證，也就不能經由政府登記、過戶。

　　(二)民間自發的農房跨村交易

　　借助政府完成農房交易，一方面要求農房不能是違章建筑，另一方面還要求受讓人擁有本地農業戶口、繳納稅費等。但很多農村舊房改造時“少批多建”，成了違章建筑，而且很多想購置農房的人并不是當地農業戶口。為了達成交易，讓違章建筑和更多賣方人參與交易，一些農房交易采取了通過中間人私下簽訂“賣契”的方式完成。比如在“中國電器之都”樂清市柳市鎮，成立于1990年的“柳市房產”的老板鄭巨敏指出，無證農房的交易占公司交易量的近一半，為此該公司專門設計了被稱為“賣契”的格式合同。

　　當地的其他房地公司在農房交易居間服務時，做法也大致如此。在注重契約精神的樂清地區，習慣法得以運行良好，農房買賣產生的糾紛非常少。

　　此外，值得一提的是，樂清有一些村莊很歡迎外地人到本村投資、購房、落戶。比如常住人口大約2400人的街口村，約有四五百人來自其他村莊，其中200多人已通過“跨村”買房在街口村落戶。為平衡各方利益，村“兩委”規定，在街口村落戶的外村人，除不享受村集體經濟組織的收益分配權、土地承包經營權外，其他權利和義務與原住村民相同。

　　三、對樂清農村房地“跨村”交易的兩點思考

　　(一)農村住房連同宅基地“跨村”轉讓是樂清經濟發展和城鄉一體化的必然要求

　　作為我國市場經濟的前沿陣地，早在1990年代，溫州“棄農從商”的人們不斷流向柳市、虹橋、大荊、樂成等鎮，使上述區域迅速發展為經濟中心和人口集聚區。經濟的發展和人口的集聚引發了持續的農村房屋交易需求。農村房屋交易，讓民營經濟在樂清生根發芽并不斷壯大，從而進一步吸引人口和資金的流入，最終形成了四大經濟片區。因此，農房跨村交易，既是樂清民營經濟蓬勃發展的產物，也是其基礎支撐，反過來促進了當地經濟發展。認識到這一點，就不難理解為何樂清寧愿違反住建部的《房屋登記辦法》和國家的其他規定，也要堅持農房“跨村”交易。雖然樂清市經政府管理的農村住房交易已有很大規模，但大部分交易仍游離于正式市場之外。尊重地方的創新實踐，提高改革的包容性，從國家層面上給予樂清更多創新空間，可以加快地區經濟現代化進程，進一步激發經濟發展潛力。

　　(二)農村房屋連同宅基地“跨村”交易是推進農民住房財產權抵押貸款試點工作的應有之義

　　2015年12月27日，全國人大常委會法律授權國務院，在天津市薊縣等59個試點縣(市、區)行政區域，暫時調整《物權法》、《擔保法》關于集體所有的宅基地使用權不得抵押的規定，開展農民住房財產權(連同宅基地使用權)抵押貸款。樂清市是農民住房財產權抵押貸款試點縣之一。試點工作的關鍵問題是，一旦抵押貸款人經營失敗，無法償還貸款，銀行等金融機構能否順利處置農民住房。如果按照國務院相關指導意見，抵押物原則上只能在集體經濟組織內部處置的話，銀行作為債權人，既然無法獲得抵押物的充分處置權，自然也不愿接受農村住房抵押貸款。要真正破解農村貸款抵押物缺乏的問題，避免“改革空轉”，必須允許農村住房連同宅基地“跨村”交易。

　　(作者系中國社會科學院農村發展研究所助理研究員、博士)